1. Apertura
2. El proyecto
3. Mercado
Plan de negocio
Cierre
lo necesario bien cerca.
Superficie terreno
5.525m²
21unid.
1.647 m² vendibles
708 m²
Fracción Lindera
10.545m2
1.2
Apertura · la tesis
El Concepto
Centro comercial y de servicios en Loma Verde que combina practicidad, fácil acceso, diseño con espacios verdes y una propuesta pensada para resolver lo cotidiano.
“Un lugar que siempre tiene vida, pero nunca ruido.” Armonía, calma, relax y disfrute: un espacio diseñado para que la vida cotidiana se sienta mejor.
El Proyecto se respalda en Demografía:
El crecimiento poblacional de Escobar y Loma verde en particular de los últimos 10 años, generó una demanda insatisfecha de necesidades cotidianas. Los Barrios abiertos y cerrados San Sebastián, Loma Verde C.C., El Aromo y Haras Santa María concentran una población creciente de familias con necesidades de servicios básicos no resueltas localmente.
Tres palabras que definen Luma
Bienestar — resuelve lo cotidiano sin fricción.
Diseño — madera, verde, vidrio, natural.
Comunidad — punto de encuentro de la zona.
1.3
ubicación
+5.000 familias
Dentro de 5 minutos de Luma. Sin Semáforos. Sin autopistas
El predio está sobre Av. Boote entre el acceso a Barrio San Sebastián y Loma Verde Country Club, a 3 minutos de Panamericana. La conectividad vehicular desde tres frentes elimina la fricción de entrada y maximiza la visibilidad del proyecto.
02
Apertura · la tesis
Resumen Ejecutivo
La oportunidad es clara.
Una zona residencial consolidada y en expansión,
sin infraestructura comercial de calidad.
Loma Verde · Escobar
5.525m²
Terreno
21 locales / 10 oficinas
Luma es el único centro comercial y de servicios con identidad de diseño en la zona de mayor crecimiento residencial de GBA Norte. Una zona con familias, ingresos medios-altos y sin oferta de calidad en el radio de uso cotidiano.
El Modelo de Negocio
Combina el desarrollo de un centro comercial para renta y posterior venta del mismo, con la adquisición de la fracción lindera, para su puesta en valor y posterior venta o expansión del proyecto.
Un negocio de bajo riesgo con buena rentabilidad, opciones de salidas flexibles , con potencial de crecimiento y oportunidades de negocios secundarios.
El diferencial
El diferencial es el equilibrio entre el diseño, el respeto por los espacios verdes, la ubicación, la practicidad y la curaduría del mix. Respaldado en un entorno prometedor y un equipo de trabajo serio y profesional.
2.1
El Proyecto • Masterplan general
Luma se inserta dentro del Barrio Las Flores en Loma Verde, Partido de Escobar. Un predio de 20 hectáreas en el cual se proyectan sectores comerciales, gastronómicos, residenciales y espacios públicos.
Fracción lindera
10.545 m²
| Sector | Descripción | Estado |
|---|---|---|
| Sector Comercial — Luma | 21 locales PB + 10 oficinas PA · 5.525 m² | Prefactibilidad Aprobada |
| Sector Gastronómico | Gastronomía y servicios de alta rotación | En desarrollo |
| Plaza Pública | Espacio verde central de encuentro | En desarrollo |
| Sector Residencial | Barrio Las Flores · lotes 1.100–5.000 m² | Activo · Etapa 1 vendida |
| Zona de Crecimiento | Expansión futura sobre predio master developer | Proyectado |
2.2
El Proyecto • El ACTIVO
Dos terrenos: 5.525 m² para el desarrollo de Luma y 10.545 m² linderos para futura expansión/desarrollo.
lo que ya está definido
La arquitectura del proyecto fue encargada a Estudio Montevideo. Los renders muestran el estilo arquitectónico: edificios bajos con estructura de madera y frentes vidriados, vegetación madura integrada al diseño, circulación a escala humana, sin congestión vehicular interna
| Dato | Valor |
|---|---|
| Terreno Luma (Parcela 5 · Manz. 1S) | 5.525 m² |
| Terreno lindera | 10.545 m² |
| Cantidad de locales | 21 PB comerciales · 10 PA oficinas / consultorios |
| Superficies | PB 1647 m² · PA 708 m² |
| FOT / FOS | FOT 42% < 100% · FOS 30% < 60% |
| Dirección | Av. Boote 2100 · Loma Verde · Partido 118 Escobar |
| Nomenclatura catastral | Partido 118 / Secc. T / Chacra 1 / Manz. 1S / Parcela 5 y 6 |
| Apto profesional y comercial | Confirmado |
2.3
El Proyecto • Mix Comercial
Luma es un mix curado de comercios y servicios pensado para cubrir las necesidades cotidianas. Cada rubro fue elegido con criterio: complementariedad sin competencia interna.
| Carnicería | Prioritario |
| Verdulería / frutería | Prioritario |
| Farmacia | Prioritario |
| Panadería / rotisería | Prioritario |
| Almacén / dietética | Complementario |
| Heladería | Complementario |
| Peluquería / estética | Complementario |
| Café / brunch | Prioritario |
| Pizzería / hamburguesería | Prioritario |
| Sushi / menú variado | Complementario |
| Consultorios | Prioritario |
| Oficinas | Prioritario |
Criterio de selección de locatarios
Se prioriza calidad del operador, alineación con la identidad del centro y complementariedad entre los rubros, considerando la ubicación y circulación dentro del predio.
2.4
El Proyecto • LAYOUT
Dónde queda cada local.
Composición del proyecto: 21 locales comerciales en planta baja y oficinas / consultorios en planta alta. Superficies variables según el rubro. Diseño modular para permitir flexibilidad operativa.
PISO
Nº
LOCALES
Superficie Aprox (m2)
Planta Baja
1, 11, 12, 18 y 19
Supermercado, Farmacia, Veterinaria
100 - 280
(ANCLA)
Planta Baja
4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 20
Panadería, Dietética, Verdulería, Carnicería, Drugstore, Ferretería, Sanitarios.
60 - 75
(SERVICIOS PPALES)
Planta Baja
3, 16 y 21
Cafetería, Heladería, Delivery, Otro
40 - 100
(GASTRONOMÍA)
Planta Baja
13, 14, 15 y 17
Óptica, Librería, Deco, Peluquería
60 - 60
(LOCALES COMERCIALES)
Planta Alta
1-10
Oficinas Comerciales
40 - 100
(Oficinas Comerciales)
2.5
El Proyecto • Especificaciones
Locales comerciales
21 unidades.
Superficie total:
1.647 m²
Superficie promedio:
78 m²
Rango:
50 m² a 180 m²
Frentes:
Vidriados amplios sobre la circulación principal con vidrio laminado de seguridad y aberturas de hierro.
Instalación Eléctrica
Instalación eléctrica básica, tablero principal y luminarias, flexibilidad para agregar electricidad por estructura de muros.
Pisos de Hormigón llaneados (PB) / Pisos de Panel Multiilaminado de Eucalipto (EP)
Espacios exteriores de acuerdo al proyecto, con los semicubiertos, decks, canteros, caminos y bancos.
Instalación Eléctrica
Instalación eléctrica básica, tablero principal y luminarias, flexibilidad para agregar electricidad por estructura de muros.
Pisos de Panel Multiilaminado de Eucalipto (PA).
• Acceso 24/7 al espacio arrendado.
• Área común mantenida por administración.
• Seguridad integral: vigilancia y control de acceso.
• Posibilidad de expansión o redimensionamiento (según disponibilidad).
• Identidad visual unificada del centro.
3.1
MERCADO • Análisis geográfico y demográfico
La Zona
Loma Verde es una zona residencial en pleno proceso de crecimiento y consolidación, con una combinación especialmente atractiva de población permanente y crecimiento demográfico, sostenida no solo por el desarrollo del lado de Escobar, sino también por los desarrollos residenciales y barrios de Chacas que vienen desde Pilar. Este crecimiento poblacional genera un flujo vehicular creciente, en gran parte explicado por la posición de Loma Verde como punto de conexión entre ambos polos: quien se mueve de Escobar a Pilar, o viceversa, atraviesa naturalmente la zona, generando un tránsito diario constante y una exposición comercial que pocas ubicaciones de la región pueden ofrecer.
A este crecimiento se suma un factor especialmente relevante: la consolidación del parque industrial de la zona, que sigue sumando empresas y empleo, incluyendo nuevas inversiones logísticas de gran escala. Como ejemplo más reciente, Mercado Libre está construyendo una nave de 100.000 m² que generará más de 1.300 nuevos empleos directos
En el radio de influencia, Luma interactua con los siguientes barrios cerrados: San Sebastián, Loma Verde CC, El Aromo, Haras Santa María, Chacras de Zelaya, además de barrios abiertos, semi-abiertos y casas-quinta.
Distancia Panamericana
Distancia CABA
Via Panamericana
3.2
Contexto • Público Objetivo
El Usuario.
Familias que eligieron vivir en la zona por calidad de vida y que hoy salen del barrio para resolver necesidades básicas. Profesionales que buscan espacio de reuniones o trabajo fuera del home office.
Familia tipo
eligieron la zona por calidad de vida
Edad
35-55 años
hijos chicos y adolescentes
Nivel socioeconómico
ABC1 / C2
poder adquisitivo medio-alto y estable
Frecuencia esperada
3-5x
visitas por semana por hogar
Fidelidad
Alta
consumo de proximidad y recurrente
lo que busca el usuario
• Resolver las compras semanales (carnicería, verdulería, almacén, panadería) sin salir de la zona
• Acceso a servicios de salud básicos (pediatra, dentista, farmacia)
• Gastronomía para el almuerzo familiar del fin de semana
• Un lugar donde sentarse y quedarse, no solo comprar e irse.
• Espacio de trabajo o reunión informal para freelancers y emprendedores.
lo que luma ofrece
Cubrir las necesidades en un solo lugar diseñado para quedarse. No hay necesidad de ir a ningún otro lado: Luma lo resuelve todo sin fricción y con una experiencia que el usuario asocia a calidad y bienestar.
3.3
Contexto • Análisis Competitivo
| QUO Loma Verde | Paseo Loma Verde | Luma | |
|---|---|---|---|
| Ubicación | Km 54, Colectora Panamericana | Km 55,5, Ruta 9 / Boote | Dr. Arturo Boote, Loma Verde |
| Unidades | 18 locales | 42 locales | 21 locales + 10 módulos profesionales |
| Tipología | Unidades grandes (240–816 m²) | Locales chicos (33–51 m²) + 1 de 322 m² | Locales de 50 a 300 m² + oficinas en planta alta |
| Superficie | s/d | 3.183 m² | 2.255 m² cubiertos + 189 m² semicubiertos |
| Estacionamiento | 160 plazas | 62 plazas | 120 plazas |
| Plazas por unidad | 8,9 | 1,5 | 3,8 |
| Propuesta | Destino: gastronomía, ocio, bienestar | Life center de proximidad con supermercado | Abastecimiento cotidiano + servicios profesionales |
| Alquiler | USD 20/m²/mes | USD 29/m²/mes (lista) | USD 19/m²/mes (modelo) |
Lectura
LUMA ocupa el lugar que queda entre los dos: resolver lo cotidiano sin fricción, con un entorno cuidado y de fácil acceso.
3.4
Contexto • Referencias de mercado
Cada corredor de barrios cerrados tiene su centro de proximidad.
Siete refencias en Zona Norte con el mismo patrón. el centro nace junto a un grupo de barrios y crece con ellos.
| Corredor | Centro | Barrios que atiende | Escala | Salud y servicios profesionales |
|---|---|---|---|---|
| Bancalari | Euskal Herria Plaza | Laguna del Sol y corredor Bancalari | 46 locales · 3 niveles · 150 cocheras cubiertas | Bancos y servicios; plaza gastronómica y de eventos |
| Paseo Santa Bárbara | Santa Bárbara y corredor Bancalari | ~45 comercios · PB + 2 pisos | Farmacia, salud, fitness y servicios financieros | |
| Lirios del Talar | Talar del Lago 1 y 2, Barrancas de San José, La Comarca, El Encuentro | 47 locales · ~3.500 m² | Centro médico: 20 consultorios, 11 especialidades | |
| Villanueva / Av. Italia | VEN Villanueva | San Isidro Labrador, Laguna Grande y barrios de Av. Italia | ~50 unidades · 150 cocheras | 11 locales de salud y cuidado personal + 6 oficinas |
| Vila Terra | Barrios de Villanueva | 73 locales en 2 etapas (28 + 45) | Farmacia con consultorios y gimnasio | |
| Ramal Pilar | Pilará | Pilará y barrios del km 56 | 17 locales + planta alta · 3.200 m² · 184 cocheras | Oficinas, centro médico y estética en planta alta |
| Pueblo Caamaño | Entorno km 46: ~25.000 residentes ABC1 | +90 locales · supermercado · estacionamiento a nivel | Conveniencia, gastronomía y anfiteatro para eventos |
En verde: centros que integran salud, consultorios u oficinas al comercio de proximidad (5 de 7).
Fuentes: sitios oficiales (euskalherriaplaza.com, paseosantabarbara.com.ar, venvillanueva.com.ar, pueblocaamano.com); iProfesional (Pilará); Euskal Kultura (Euskal Herria Plaza); Mieres Propiedades (Vila Terra); benchmark propio de street centers GBA Norte. “~” = dato estimado.
Lo que nos enseñan los comparables
Todos se ubican en el acceso a un grupo de barrios cerrados: su clientela vive a minutos y pasa todos los días. Es la misma lógica de LUMA sobre Boote.
5 de los 7 suman consultorios, centro médico u oficinas. Ese segundo motivo de visita es el que valida los 10 módulos profesionales de LUMA.
Vila Terra pasó de 28 a 73 locales; Pilará planificó de 3.200 a 4.500 m²; Euskal Herria sumó una segunda etapa. LUMA tiene su Etapa 2 en el lote lindero.
LUMA no es una apuesta nueva: es un formato probado en tres corredores, aplicado a uno que recién empieza a tenerlo.
4.1
Plan de Negocio • Propuesta a Inversores
Equilibrio entre equity, rentabilidad y escalabilidad. No buscamos solo capital — buscamos un socio estratégico a largo plazo.
la tesis del inversor
El proyecto se inserta en un predio de 20 hectáreas del cual el desarrollador es master developer. Eso permite lanzar nuevos productos en la zona una vez que Luma esté en funcionamiento. Con el capital inicial no solo se financia Luma: también se adquiere la hectárea lindera, que toma valor con la construcción y puede venderse, aportarse o desarrollarse en una segunda etapa, habiendo obtenido la misma a buen valor de mercado.
Durante la obra (~2 años), se cierran las locaciones con los operadores seleccionados. Una vez abierto el centro, comienza la distribución de renta. El horizonte de salida es la venta del paquete accionario en plazo menor a 8 años.
| Concepto | Monto | Lectura |
|---|---|---|
| Tierra 5.000 m² (Luma) | US$ 226.525 | Ref. US$ 41/m² |
| Tierra 10.000 m² (lindera) | US$ 432.345 | Ref. US$ 41/m² |
| Startup aportado | US$ 137.500 | Capital inicial |
| Startup adicional | US$ 118.486 | Estructuración |
| Desarrollo (infraestructura y obra) | US$ 2.355.943 | Core del proyecto |
| Contingencias e imprevistos | US$ 219.331 | Reserva prudencial |
| Fee de desarrollo | US$ 670.526 | Ejecución y gestión |
| Total CAPEX | US$ 4.023.155 | Desembolso 2026–2027 |
4.2
Plan de Negocio • Retornos Proyectados
Cash flow neto estimado 2026–2031 (US$ millones)
| Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 | Año 6 |
|---|---|---|---|---|---|
| −2,54M | −1,62M | +0,88M | +0,34M | +0,36M | +4,97M |
Sup. comercial: 2.300 m² Valor de venta: US$ 2.500/m² Ingreso inversor: US$ 5,10M
Flujo base ★
MOIC: US$ 3,27M
Salida proyectada: 2031
2026: US$ 2,54M
2027: US$ 1,62M
Recupero desde: 2028
lectura clave
4.3
Plan de Negocios• Etapas del desarrollo
| # | Fase | Duración | Hito principal | Tareas clave |
|---|---|---|---|---|
| I | Viabilidad y Prefactibilidad | 10–14 sem. | Aprobación Municipal | Análisis de mercado · validación urbanística · Masterplan conceptual · visto bueno municipal |
| II | Financiamiento y Legal | 12–20 sem. | Fondos Comprometidos | Estructura societaria · modelado financiero · roadshow inversores · opción de compra terreno |
| III | Proyecto Ejecutivo | 18–28 sem. | Permiso de Construcción | Ingeniería de detalle · cómputo y presupuesto · aprobaciones municipales · licitación y contratación |
| IV | Ejecución y Obra Civil | 25–40 sem. | Estructura Cubierta | Construcción · cierre de locaciones con operadores · supervisión de obra |
| V | Terminaciones y Apertura | 20–35 sem. | Habilitación Comercial | Terminaciones · habilitación · apertura Luma · inicio distribución de renta |
Duración total
21–34 m.
2028
lectura ejecutiva
Las Fases I y II se superponen parcialmente. La estructura legal para inversores (fideicomiso o sociedad) se define en Fase II, simultáneamente con el cierre de la opción de compra del terreno. Cada fase tiene hitos clave que actúan como puntos de control antes de avanzar a la siguiente etapa.
4.4
Plan de Negocios• Estructura Legal
El proyecto se desarrolla bajo estructura societaria argentina con objeto comercial e inmobiliario. Habilitación municipal confirmada como apto profesional y comercial en Partido de Escobar.
Condición de uso suelo: apto profesional y comercial confirmado. Factibilidad aprobada
Análisis impositivo y contable a disposición
Estudio jurídico: Bartolome & ASOC.
Un estudio jurídico que ofrece asesoramiento de excelencia a nuestros clientes a nivel local e internacional, con un alto grado de especialización en las distintas áreas de práctica de la firma.
5.1
El Proyecto • Imaginarios Arquitectónicos
14
CIERRE • Próximos Pasos
Contacto y próximos pasos
El proyecto está en etapa de formación de ronda inversora.
